La registrazione con cedolare secca

News del 01-08-2014

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Non possono aderire le società, le associazioni e gli enti non commerciali. 

Gli immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono le unità locate per fini abitativi appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) e quelle per le quali sia stata presentata domanda di accatastamento in una di queste categorie. 

Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (per esempio, fabbricati accatastati come uffici o negozi). Così come sono fuori dall’applicazione della cedolare secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. 

La cedolare può essere scelta anche per le pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo, ma a condizione che locatore e locatario siano le stesse persone e che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo, evidenziando la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’abitazione già locata. 

Non è possibile scegliere la cedolare per i contratti di locazione di immobili situati all’estero e per i contratti di sublocazione. In entrambi i casi, infatti, i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi e non fra i redditi fondiari. 

Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da “privati”. 

Può essere esercitata l’opzione, invece, per i contratti di locazione conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni (compresi quelli con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione dell’uso abitativo dell’immobile). 

L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni, con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (DL 47/2014 - Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015).